6 השאלות הקריטיות עבור מוכרי דירות 

1. האם אצטרך לשלם מס שבח כתוצאה מהמכירה?

התשובה לשאלה זו היא - אולי. כל עסקת נדל"ן מחויבת בדיווח לרשויות המס והמוכרים עשויים להיות חייבים במס  "מס שבח".

הסיבה לכך שהתשובה אינה בפשטות "כן" או "לא" נעוצה במורכבות הגבוהה של תחום זה בחוק. משום כך, כל מקרה נבחן לגופו. להלן מספר דוגמאות:

דוגמא 1: המכירה היא של דירת מגורים אשר היא הדירה היחידה בבעלות המוכר. המוכר לא מכר דירה אחרת ב-18 החודשים האחרונים אשר בגינה ביקש פטור ממס שבח.

במקרה כזה המוכר רשאי לבקש פטור מתשלום מס שבח.

דוגמא 2: בבעלות המוכר יותר מדירה אחת והוא לא מכר, בפטור ממס שבח, דירה אחרת ב-4 השנים האחרונות.

במקרה כזה המוכר רשאי לבקש פטור מתשלום מס שבח.

דוגמא 3: בבעלות המוכר יותר מדירה אחת והוא מכר, בפטור ממס שבח, אחת מדירות אלה ב-4 השנים האחרונות, או שבן/בת הזוג של המוכר או ילדו הקטין מכרו דירה בארבע השנים האחרונות בפטור ממס שבח.

במקרה כזה המוכר אינו רשאי לבקש פטור מתשלום מס שבח.

דוגמא 4: המוכר מכר דירה בשלבי בנייה, טרם הוצאת טופס 4 (אישור על השלמת בניה).

במקרה כזה המוכר אינו רשאי לבקש פטור מתשלום מס שבח.

דוגמא 5: המוכר מעניק במתנה דירה לקרוב משפחה (כפי שזה הוגדר בחוק), מבלי לבקש תמורה כלשהי עבורה.

במקרה כזה המוכר רשאי לבקש פטור מתשלום מס שבח.

כפי שניתן לראות מהדוגמאות, זהו תחום מורכב במיוחד של החוק. למעשה הדוגמאות הללו אינן קרובות לכסות את כל המקרים האפשריים. תעשו בחוכמה אם תיוועצו בעורך דין מטעמכם, המתמחה בתחום המקרקעין,  בנוגע לאפשרות לקבלת פטור ממס שבח במקרה הספציפי שלכם. טעות בתחום הזה עשויה להתברר כעניין יקר.

1. האם כדאי לנצל את הפטור ממס שבח בכל מקרה של זכאות לכך?

שוב, התשובה היא "אולי". בעיקרון, התשובה הנכונה כאן תלויה בעיקר בשאלה האם השגתם רווח כלשהו מהמכירה. במידה ולא מכרתם ברווח יהיה שיעור מס השבח אפס. במידה וזהו המקרה אין טעם "לבזבז" את הפטור. תוכלו להסתייע בעורך הדין שלכם לביצוע החישוב וקבלת ההחלטה מהי האופציה הטובה ביותר במקרה שלכם.

1. במידה ואנו מעוניינים למכור יותר מדירה אחת בטווח הקרוב, כיצד נדע מתי לבקש את הפטור?

במקרה כזה, תצטרכו לבצע תכנון מס קפדני, בעזרת עורך הדין המטפל בעניינכם . תצטרכו לחשב את המס הצפוי על כל עסקה. חישוב זה יאפשר לכם להחליט על הכדאיות הכלכלית של מכירת יותר מדירה אחת מדי ארבע שנים.

במידה ואין לכם ברירה, אלא למכור את הדירות באופן מיידי, יאפשר לכם חישוב שיעור החבות במס להחליט מהי העסקה עבורה כדאי יותר לבקש פטור, ועבור איזו עסקה עדיף לשלם מס. ניתן לבקש כי חוזה המכירה יכלול סעיף המטיל את תשלום מס השבח על הרוכש, אולם במידה והרוכש יסרב לכך חובת תשלום המס חלה על המוכר.

1. אילו מיסים נוספים עשויים לחול עלינו כמוכרי נכס?

במקרים בהם בוצעו שינוי ייעוד, שינוי ת.ב.ע. (תוכנית בנין ערים) או הגדלת זכויות המעניקים לנכס זכויות בניה נוספות או אשר העלו את ערכו של הנכס באופן כלשהו יהיה עליכם לשלם היטל השבחה.

זהו מס חד פעמי המשולם עבור השינוי הנ"ל. התשלום מתבצע כאשר הנכס נמכר או כאשר הבעלים מבקשים להוציא היתר לבניית התוספת לנכס ולהשתמש בזכויות הבנייה החדשות.

שמאי יעריך את העלייה בשווי הנכס כתוצאה מהשינוי הנ"ל. בשמאות ייקבע, מהו ערך הנכס כתוצאה מהשבחתו, בהשוואה לערכו לפני השינוי. היטל ההשבחה הקבוע הינו 50% מהעלייה בשוויו המוערך של הנכס כתוצאה מהגדלת הזכויות. מכיוון שסכום זה עלול להיות משמעותי, מומלץ שתבדקו את שיעור היטל ההשבחה הצפוי בטרם תחתמו על חוזה כלשהו.

כל רשות מקומית תוכל לספק לכם מכתב הקובע האם במקרה של מכירה ספציפית זו מוטל היטל השבחה. במידה ואכן חל מס זה במקרה שלכם, מומלץ להיוועץ בשמאי או לבקש כי שמאי הרשות המקומית יבצע הערכה של גובה המס. ניתן לדרוש כי הרוכש ישלם מס זה, אך שוב אם הוא אינו מסכים לכך המס חל על המוכר.

1. האם נהיה חייבים בתשלומים כלשהם למנהל מקרקעי ישראל?

במידה והקרקע אינה פרטית, אלא בבעלות המדינה (בדומה למרבית הקרקעות בישראל), אתם עשויים להיות מחויבים בתשלום למנהל מקרקעי ישראל (לדוגמא דמי הסכמה). במרבית המקרים לא תחויבו בתשלום כלשהו, אולם עורך הדין שלכם יוכל לבדוק מה בדיוק יידרש מכם.

1. מה עושים עם המשכנתא במקרה של מכירת הנכס?

התשובה לשאלה זו טמונה בתוכניות העתידיות שלכם. אם אתם רוכשים דירה חדשה תוכלו לגרור את המשכנתא לנכס החדש. כאשר מבוצעת גרירת משכנתא, המשכון על הנכס הנוכחי ימחק ויבוטל.

עורך הדין המטפל במכירה מטעמכם חייב לבדוק עם הבנק הממשכן מה נדרש מכם במקרה כזה, משום שלצעד כזה תהיה השפעה על לוח התשלומים שלכם.

במידה ואינכם מתכננים לרכוש נכס אחר, יהיה עליכם להחזיר את יתרת המשכנתא ("סילוק משכנתא") בכסף שתקבלו מהרוכש או ממקורות עצמאיים שלכם, במידה ויש לכם כאלה.

אם אתם מתעתדים לרכוש דירה בעתיד הקרוב אולם עדיין לא מצאתם נכס שתרצו לקנות, תוכלו לבצע הקפאת משכנתא ולגרור אותה לדירה החדשה לאחר החתימה על הסכם הרכישה. גם במקרה זה, יהיה על עורך הדין שלכם לבדוק עם הבנק הממשכן מה נדרש מכם, משום שגם לצעד כזה תהיה השפעה על לוח התשלומים שלכם.

כפי שנוכחתם, מכירת דירה עשויה להיות כרוכה בלא מעט קשיים משפטיים. מוכרי דירות עשויים למצוא את עצמם חייבים במס או להפוך למפרי חוזה במידה ולא יהיו ברורים לחלוטין בנוגע להתחייבויות המשכנתא והמיסים שלהם. למידע נוסף שיעזור לכם לברר את מצבכם המדויק, פנו לקבלת ייעוץ מעורך דין המתמחה בתחום המקרקעין.